楼市博弈关键是平衡各方利益

当前国内房地产市场利益博弈越来越明显，越来越严重与疯狂。而这种房地产利益博弈的严重性，不仅使得两年来的房地产宏观调控大打折扣，而且正在严重损害政府的公信力。而最近温家宝的讲话，不仅重申房地产遏制住房投资投机需求的严厉性，也明确地表示要改变这种住房市场博弈关系。

房地产利益博弈势头严重

我们可以看到，最近，随着“稳增长”的经济刺激政策出台，不仅房地产各派势力纷纷表态，采取不同的方式要求进行了两年多的房地产宏观调控政策松绑。比如，有地方政府不断地推出“软性”托市政策，如河南地方政府为了“托市”，竟然要求银行贷款亏损也要给购买住房者7折优惠贷款利率，但该政策很快就叫停。

同时，各种谣言四起，比如有说央行在重申7折优惠按揭贷款利率；有银监会对个人住房消费信贷风险权重已降低；有发改委官员就住房宏观调控转向；还有国内一线城市千人排队购买住房等。但是这些谣言很快就有人出来辟谣。

同时，所谓的房地产行业组织也开始大造舆论，说什么当前房地产景气指数比2008年更低，国内房地产投资、销售量及销售金额、土地交易等急速下跌，但房价却是微跌。而这些或是中央政策前两年出台的房地产宏观调控政策所遗留下的问题。因为这些房地产宏观调控政策调控使得房地产博弈四方之三方的利益受损害：如房地产开发商，地方政府及住房投机炒作者，而获利的是银行。

因此，面对当前住房市场库存过高，面临住房市场“量降价滞”之僵局，就得从根本上来改变现有的房地产政策，让国内住房市场重新回到2009－2010年繁荣。

更为重要的是，市场中一些声音认为，经过两年多的房地产调控，现在市场上的投机性需求基本上被挤出了市场。因为当前购买住房者80%至90%都是出于自用的，住房投机炒作者进入市场所占的比重较小；早几年快速飚升的房价开始稳定。

这样一种看法传递出这样一个信号，即国内住房市场经过两年来的房地产宏观调控，其成效显著，市场性质已经改变，是由消费者为主导；由于住房投机炒作需求基本上挤出，住房市场的价格自然开始合理回归，住房市场严重的不合理的经济关系得到调整，以“房地产化”为主导的中国经济在转型；既然住房市场已实现了性质上的转型或宏观目标，那么当前住房市场政策不是限制而是回归常态等。

市场判断部分存在质疑

但是这些判断是十分令人质疑的。比如房价稳定或些许下跌，住房市场如何能够实现转型。住房价格不调整，或仍然处于投机炒作者的出价水平，如何谈得上投机性需求基本挤出；还有，央行报告指出有70%以上的住房消费无法承受当前高房价，那住房消费需求如何能够进入市场或消费如何能够释放等。

可见，上述的判断根本上就是希望舆论工具来左右市场预期及中央政府的住房政策变化。所以，在这种情况下，中央政府不得不出来重申住房市场遏制投机炒作重要性，不得不重申房价要回归到合理价格水平，并要求政府部门出台政策让这种遏制住房投机投资需求作为一种长期政策。

市场出现骚动

也正是这种严重的利益博弈，最近国内住房市场又出现难以想象的骚动。一些地方近两年的“量降价滞”的僵局似乎在打破。比如，无论北京这样的一线城市，还是海口类的二三线城市，尽管房价仍然在些微的下跌中，但住房销售从5月份开始突然出现了很大程度上的回升，不少地方的“地王”又开始出现。

而这种住房市场销售回升更随着这种严重的利益博弈在时空上都在延伸。在不少人看来，如2009年那样住房市场大繁荣或房价快速飚升局面又将开始。

实际上，这些现象只是住房市场处于绝对优势地位的集团严重利益博弈的一种表现。在住房市场，严重的利益博弈有以下几个方阵，一是中央政府，它制定住房政策，决定住房市场利益关系与分配。

二是地方政府、房地产开发商、住房投机炒作者、与房地产市场利益密切相关的媒体等。这个方阵不仅阵营广泛和利益关系密切（唇齿相依）与一致，而且掌控了住房市场主要资源，如要素、信息及定价等。如果没有中央政府的政策约束，其博弈方的绝对优势，就容易成为每一次住房市场利益博弈的胜利者。

三是无法承受过高房价的住房消费需求者。在这种住房市场利益博弈中，这个方阵的群体最为弱势。他们人数众多，但广为分散，根本就无法形成有凝聚力的团体。他们既整个住房市场利益得以实现的出口，也是容易成为市场价格被动的接受者。如果中央政策上不能保护他们，这个群体也容易成为整个市场财富严重的被掠夺者。

政府不遗余力权衡各方利益

在住房市场这种严重的利益博弈中，保证住房市场各方的利益得以均衡，并减少一类群体对一类群体利益上的严重掠夺，这是中央政府的基本的职责。可以说，国十条出台后，政府的住房宏观调控政策及目标正是朝这个方面向好，到2011年10月，这种向好的政策的效应也开始在显现。

但是在今年5月“稳增长”的宏观经济政策的转向，住房市场强势利益团体又开始借助于中央政府的“稳增长”态势想扭转当前中国住房市场宏观调控目标，让房地产市场又变成GDP增长之工具，成为一部分人掠夺另一部分人财富的工具。

因此，在这个时候，政府不仅要重申当前住房市场宏观调控政策目标的重要性及坚决性，而且还得对现行不利于打击住房投机炒作需求的住房政策进行修订与补充，出台政策真正地挤出住房市场投机炒作需求，遏制优势集团以各种方式左右市场，左右政府住房政策落实与完善。

否则，如果让这种少数人利益的优势博弈占上风，那么不仅无法让中国住房市场健康持有序地发展，而且将严重损害政府住房政策的公信力，严重影响政府职能有效治理。

所以，温家宝对住房市场讲话不仅在于重申了住房市场打击投机投资需求的重要性，重申了住房市场的价格回归到合理的价格水平，而且更为重要是要改变当前住房市场博弈规则及市场预期，以此来保证国内住房市场真正地实现转型，由住房市场以投资投机需求为主导的市场向以消费为主导的市场转型。

强调打击住房投机投资需求是一种长期政策。这样不仅能够让国内住房市场真正实现转型，而且也能够保证政府政策的公信力，让住房市场的利益博弈逐渐地有利于弱势的住房消费者，让住房市场真正能够健康持续稳定发展。

（文 中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容）

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